[摘要] 从今年3月开始，嘉兴楼市的备案成交量一路走高，不断刷新纪录，6月份甚至突破了7000套的大关。10月份“嘉五条”的出台，仿佛给嘉兴楼市按下了“降温键”，无论是备案成交量还是备案价格都有所下降。
从今年3月开始，嘉兴楼市的备案成交量一路走高，不断刷新纪录，6月份甚至突破了7000套的大关。10月份“嘉五条”的出台，仿佛给嘉兴楼市按下了“降温键”，无论是备案成交量还是备案价格都有所下降。刚刚过去的11月份，这样的态势再次延续，记者从嘉房网获悉，当月，市本级成交各类商品房3546套，其中住宅2051套，创下了自3月份以来的新低。
11月已经以平稳的态势翻篇，12月的嘉兴楼市又会有哪些看点？限购政策出台后，嘉兴楼市又将呈现怎样的态势呢？
嘉兴楼市开始步入“下行通道”
虽然官方数据尚未出炉，但是根据南湖晚报嘉房网统计，继10月住宅备案成交量跌破3000套后，11月的住宅成交进一步缩水，刚过2000套的门槛。
数据显示，11月市本级成交各类商品房3546套，环比减少了23.2%。而从成交结构来看，商品住宅成交2051套，创下今年3月以来新低。虽然与10月相比成交量有所减少，但是上月的住宅成交数据同比仍上涨了68.7%，为近4年来同期新高。另外，商贸用房成交632套，写字楼成交449套。从成交均价来看，商品住宅的均价从9月的每平方米8427元下降到11月的每平方米8271元。记者了解到，这也是嘉兴楼市自今年6月达到成交峰值后，连续5个月商品房成交量和住宅成交量双双环比下滑。
谈及下滑的原因，此前嘉兴正略营销联合创始人常明日曾表示，10月初，各地调控政策层出不穷，嘉兴周边的杭州、上海、南京等城市都出台了严厉的调控政策，随后，嘉兴也出台了“嘉五条”，从监管层面调控，“10月和11月嘉兴出现价格滞涨和成交量明显减少，不仅是因为可售房源短缺、市场心理预期变化、购买力被提前透支，也和‘嘉五条’行政之手的作用有一定关系。”
土地市场的表现也开始“冷淡”了，11月的土地供应有所减少，仅推出国际商务区的两宗宅地。其中，位于普罗旺斯南面万达商圈的经开2016-19号宅地被宁波康瑞企业管理咨询（宁波荣安）摘得，位于花园路上骏园南的经开2016-20号宅地被浙江佳源收入囊中。细心的市民不难从土拍现场发现，参与的开发商已经有了明显减少，而且叫价节奏变慢，加价也更加谨慎了。
政策不断“加码”旨在保持楼市平稳
10月14日，《进一步规范商品房销售管理的通知》（即“嘉五条”）正式实施，针对房地产市场的不规范行为我市打出“组合拳”，加强对房地产销售预售行为的监管，加强对房地产销售代理和房地产经纪的监管，加强对商品房预售资金的监管，加强对商品房交易价格的监管，加强对房地产广告的监管。
一个半月后，我市再出新政，促进房地产市场平稳健康发展。据悉，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，结合我市房地产市场实际，经市政府研究决定，我市于12月3日起实施住房限购。限购政策明确，在市区范围内暂停向拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。明确了限购范围为南湖区、秀洲区、经开区。
据了解，前三季度嘉兴市本级成交各类商品房37700多套，同比增加105%。其中，商品住宅备案成交量29300多套，同比增加139%。事实上，今年楼市的“超常发挥”主要是因为大量外地购房者涌入。
市住房保障局的相关负责人表示，嘉兴是包容的城市，也允许有正常创新创业等需求的非本市户籍居民家庭购买一套住房，“出台限购政策主要是希望把投资客户购买多套房子用于投机炒作的行为遏制住。截至9月底，非本市户籍人员在嘉兴市本级购买的商品住宅占同期商品住宅销售总量的比重在50%左右，其中投资类型客户占了一定比重。政策落地后，我们预计外地购房者会有明显下降。”
在采访中，有相关业内人士表示，这是嘉兴楼市历史上首次实施限购，嘉兴也因此成为浙江省继杭州之后第二个限购的城市、限购的地级市。对比周边近期同样调控政策加码的上海、杭州、苏州、南京等城市，嘉兴此次的限购政策还算宽松，仅针对外地人限购一套住宅，并没有提及本地居民，也没有购房限制条款，因此不排除未来还有政策继续加码的可能。
专家认为楼市或将暂时“熄火”
在嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆看来，近期房价上涨的动力在很大程度上来源于外地购房者，“我预计今年的交易量是低年份的3.5至4倍，是高年份的2倍。实际上，投资过旺对市场稳定是不利的。这次的限购政策实施得比较及时，影响也会比较大，火爆的市场高峰期应该已经过去了。未来，大部分向‘外’看的房企可能会向‘内’看。”
限购政策出台后，近期打算买房的市民张先生有些纠结是否要马上出手，“交易量已经下降了，未来房价是否也会出现‘跌跌不休’的态势？现在出手是否合适呢？”
对此，常明日表示，需求量下滑是必然的，毕竟，今年住宅的疯狂成交在一定程度上透支了未来几年的消费需求，新政出台后外来投资者的比例会下降，今后的年成交量应该会稳定在1.5万至2万套，“从价格来看，回到之前每平方米七八千元的均价应该是不可能的。毕竟‘嘉五条’实施后，市区新拍宅地楼面价依然普遍在每平方米5000元左右，这样的价格并非个别现象，而是众多开发商理性选择的结果。而且，嘉兴从长期来看是人口溢入性城市。房价会在目前的基础上保持稳定，视板块、楼盘不同，均价在每平方米8000至12000元不等。”
鼎好房产的总经理全其根介绍，今年土地市场红火，祥生、中梁等大型开发商纷纷进入嘉兴，明年还会有不少新楼盘露面，市民选择的余地比较大，此外，由于今年二手房市场格外火爆，明年的二手房市场也会有一些好房源流入，市民可以多加关注，进行理性选择。
另外，常明日认为，市场是留给有准备的人的，开发商还是要注重产品本身，打造出适合嘉兴市民的有品质的产品，并且把销售重点转移到本地购房者身上，毕竟楼市未来的格局应该是“以本地购房者为主、外地购房者为辅”。
“收官之月”看点依然不少
在刚刚过去的11月，嘉兴楼市伴随着成交量的回落进入稳中有降的新一轮调整期，在市场行情调整以及预售申请限制下，新品入市节奏相对放缓。据统计，11月仅中梁·吴越首府和世合·理想大地进行了新品加推。其中，中梁·吴越首府在20日首开告捷后，又于25日加推房源，并在11月第四周以184套的备案成交量登上榜首。从每周的销售备案排行榜上可以看到，受“嘉五条”的影响，这段时间有存货的楼盘在悄然“出货”，但量都不是很大。根据每周销售备案排行榜推测，月销量排在前面的可能有奥园·黄金海岸、中梁·吴越首府、绿城·春风十里、佳源·优湖、格兰·上郡等楼盘。
进入12月，年末收官大戏拉开帷幕。据南湖晚报嘉房网预计，一些新项目或将积极入市，本月预计有4个楼盘将开盘推新。近来首开热销的佳源·优湖和中梁·吴越首府或将在12月加推新品房源，另外，城南板块的祥生·江南新语和城北板块的金地·艺境也有望在12月迎来新品首秀。如果这些楼盘入市，或将在一定程度上缓解房荒的现象，丰富购房者的选择。
在土地市场上，据嘉兴市国土资源局出让公告显示，12月嘉兴将集中推出14宗地块，总出让面积约72.63万平方米，土地单月入市量再创今年新高。从供应情况来看，出让地块涵盖6宗涉宅用地、1宗科研用地、5宗工业用地、1宗物流仓储用地和1宗医疗卫生用地。其中，经开区拟出让地块量达9宗，总出让面积51.8万平方米，占12月整个推地量的七成以上。
而在今天下午举行的12月首场土地出让会上，嘉兴科技城板块将推出一宗商住用地，即2016南-023号地块，该地块位于华章·御上江南项目东，土地面积66195.8平方米，容积率1.5至2.0，起拍价每平方米6200元。这也是继10月26日推出11万多平方米商住用地之后，嘉兴科技城板块今年推出的第二宗宅地。另外，12月15日和26日还将有两场土拍。
在“嘉五条”和限购政策出台的背景下，12月的楼市和土地市场是否会再起波澜呢？我们将会持续关注。
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