[摘要] 2014开年伊始，让我们一起从政策、土地、市场、企业各方面，一起追忆与憧憬，剖析房地产市场的表象和内核。
又到一年盘点展望时。2013年，中国楼市大步疾奔，却也有磕绊跌撞。这一年，一二线城市地价、房价相辅上涨，与三四线城市分化加剧；这一年，数家房企业绩激增，千亿俱乐部成员数，拿地激进，融资又兴起；这一年，新型城镇化和土地改革成了业内外人都要说两句的热点；这一年，的变化在于中央对房地产市场政策思路和管理方式的转变——控压减弱，引领市场自主变成了主旋律……
2014开年伊始，让我们一起从政策、土地、市场、企业各方面，一起追忆与憧憬，剖析房地产市场的表象和内核。
全年政策变化呈枣核形
有业内专家把去年的政策变化概括为“两头紧、中间松”，形如枣核。“两头紧”就是年初和年末分别出台的“国五条”和“18城新政”。“中间松”就是从4月到10月的半年多时间里，中央未明确对调控做出进一步具体指示。可以把那段时期称为政策的“静默期”或者是“真空期”。但纵观去年的从头至尾，可以看出政策的变化和转向非常明显，可说年初确立了方向，年中观察了动向、年末修正了走向。
激流之下泡沫许多
有业内人士坚持“背离区域性谈房价无从谈起”的观点，认为，片面数据让我们惯性地一谈房价就说北上广深。的确，这四大城市占了中国房地产可开发面积的21%左右，但总销售额却只占了12%。他们的确颇具代表性，但不是全部和。而机构一直用70个城市代表了几倍甚至几十倍于样本数的地方。这是不足为据的，是以偏概全的。所以，谈中国房地产，首先要明晰范围。中国是一个整体，房价就应是国土范围内的全部，而不是区域性的。
他同时表示，2013年的我国房地产市场的区域分化已清晰形成，而且非常严重。比如，只要是限购的城市，基本上都面临供求关系失衡造成的价格过快上涨。因为涨，所以限；由于限，不停涨；成了一个首尾衔接的“怪圈”。而三四线城市有涨有跌，主流还是涨，因为三四线城市也在高速发展，甚至发展的空间比已基本成型的一二线城市还要大。但一片繁荣之下，也确有摇摇欲坠的，如温州、鄂尔多斯。可见，在全民房地产的狂热下，还有许许多多的温州和鄂尔多斯，只是没有曝光出来。因为地方政府、开发商和购房人为了各自利益的粉饰太平。综上所述，区域的片面和泡沫的隐藏会致使分析和判断市场的失真。
马太效应无处不在
2013年是房企的丰收年，多家房企早在11月甚至10月就完成了任务，千亿俱乐部扩容。而面包卖得好，房企就不会停止买面粉的动作，因此“地王”在2013年出现之频繁已让人见怪不怪了。而加大投入增加土储必然要求房企自身通过融资“输血”。在上市房企再融资放开持续升温的预期下，有业内专家分析认为：目前从房地产行业面临的融资环境说，未来一段时间内，肯定是较自2010年以来的这轮调控愈发宽松了。他强调，融资环境一旦宽松、资金面也会随之宽松，这对于未来市场增加产品供给、缓解供求矛盾是有利的。
“转向灯”2014年更亮
房地产政策正在发生着切切实实的变化：过去浓墨重彩的强硬行政手段愈发淡化，市场的自主型和主动性逐渐鲜活起来；而对调控的目标也由过去的短跑道，移到了中长跑道上，通过更多考虑市场体系、供求关系，构建长效机制、建设配套制度；管理手段上的本末也“倒置”过来——由过去的“限需求”，变成了今后的“增供应”。几个会议文件中，都特别强调要增加住宅用地的比例、提高土地容积率，供应商要做加法等，这等于是治水方式由鲧的“堵”变成了禹的“疏”，更有利于绿水长流；另外，过去“中央集权制”的统一部署、统一发令，现在也转向了“突出地方自主性”，把主导权下放。
最后，未来对于行业影响的因素已经远远不局限于房地产市场本身了，外围的一系列改革——如土地制度改革、户籍制度改革等都会牵一发而动全身地为房地产业带去深远影响。
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